同學(xué)你好，土地增值稅審計(jì)注冊(cè)需要注意： 1）發(fā)生費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容相符，是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大，應(yīng)追加審核程序： 一是：從合同管理部門(mén)獲取施工單位與開(kāi)發(fā)商簽的施工合同，并與相關(guān)賬目核對(duì)； 二是：實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)向建筑監(jiān)理公司取證； 三是：審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)情形。 （2）自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。甲供材有無(wú)現(xiàn)場(chǎng)材料交接手續(xù)，是否與項(xiàng)目決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載內(nèi)容及工程監(jiān)理報(bào)告相符。 （3）采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。施工發(fā)生人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效憑證，是否按規(guī)定會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。 （4）建筑安裝發(fā)票是否符合稅法規(guī)定。審核建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，營(yíng)改增后，按稅務(wù)總局2016年70號(hào)公告第五條要求，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱 （5）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本，或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門(mén)公布單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 （6）如屬自產(chǎn)貨物混合銷售業(yè)務(wù)，以增值稅發(fā)票計(jì)算扣除項(xiàng)目的，審核合同中是否分別確定貨物銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)營(yíng)業(yè)額，且是否有建筑資質(zhì)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具自產(chǎn)貨物證明。 （7）審核“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“商品房銷售許可證”確認(rèn)分期項(xiàng)目、房屋類型，根據(jù)“商品房銷售面積（測(cè)繪）通知書(shū)”，“分層分戶表”的面積數(shù)據(jù)計(jì)算分劈各房屋類型的建筑安裝工程費(fèi)金額。審核有無(wú)交叉使用成本項(xiàng)目成本，多項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)倲?shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，是否準(zhǔn)確劃分開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 （8）審核備案的售房合同，裝修合同及預(yù)決算，業(yè)主入住驗(yàn)收房屋手續(xù)，銀行對(duì)賬單往來(lái)流水。看是否虛假列支裝修成本和材料成本

在進(jìn)行土地增值稅審計(jì)時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：一是土地交易的原始購(gòu)買(mǎi)成本和相關(guān)費(fèi)用；二是后續(xù)的增值部分，包括改良投入等；三是確保所有計(jì)算符合當(dāng)前稅法規(guī)定；四是審查相關(guān)交易的合同和發(fā)票，確保所有數(shù)據(jù)的真實(shí)性和合法性。這樣可以幫助企業(yè)或個(gè)人確保稅務(wù)合規(guī)，避免未來(lái)可能的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

清算單位的確定：需要準(zhǔn)確確定清算單位，這將直接影響清算結(jié)果。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目應(yīng)分別作為清算單位 。 收入總額的審核：重點(diǎn)關(guān)注銷售合同、發(fā)票和銷售臺(tái)賬的一致性，以及是否將售房款長(zhǎng)期掛賬或未開(kāi)具發(fā)票 。 扣除項(xiàng)目的審核：包括但不限于取得土地使用權(quán)支付的金額、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。扣除項(xiàng)目必須實(shí)際發(fā)生，并且取得合法憑據(jù) 。 項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題：例如，取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的分?jǐn)?；前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生；公共配套設(shè)施費(fèi)的界定和分?jǐn)?；建筑安裝工程費(fèi)的核實(shí) 。 增值額與稅率的審核：確保增值額的計(jì)算準(zhǔn)確，稅率適用正確。

需要關(guān)注收入額、扣除項(xiàng)目金額是否準(zhǔn)確，增值率、稅率是否計(jì)算正確， 是否適用優(yōu)惠政策。

1.審計(jì)前的準(zhǔn)備工作：了解并掌握涉稅企業(yè)的基本情況，包括其組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、財(cái)務(wù)狀況等。同時(shí)，要收集并審閱涉稅企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)表、相關(guān)稅務(wù)文件以及其他相關(guān)資料，以便了解其土地增值稅的核算和申報(bào)情況。 2.收入審計(jì)：關(guān)注土地增值稅的收入是否真實(shí)、完整。要審查企業(yè)是否按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定確認(rèn)和計(jì)量收入，是否存在虛報(bào)、漏報(bào)收入的情況。同時(shí)，要關(guān)注企業(yè)是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，是否按照稅法規(guī)定計(jì)算利潤(rùn)和應(yīng)納稅額。 3.成本審計(jì)：對(duì)土地增值稅的成本進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)成本的構(gòu)成以及金額是否真實(shí)、合理。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)成本的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算扣除金額。 4.費(fèi)用審計(jì)：對(duì)土地增值稅的費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)費(fèi)用的真實(shí)性、合理性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)費(fèi)用的情況，是否按照配比原則結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算扣除費(fèi)用。 5.利潤(rùn)審計(jì)：對(duì)土地增值稅的利潤(rùn)進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)和核實(shí)利潤(rùn)的真實(shí)性和合法性。要關(guān)注企業(yè)是否存在虛報(bào)、多報(bào)或少報(bào)利潤(rùn)的情況，以及是否按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額。 6.土地增值稅清算審計(jì)：這是土地增值稅審計(jì)的重點(diǎn)之一，主要是對(duì)土地增值稅清算過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。要關(guān)注企業(yè)是否按照規(guī)定程序進(jìn)行清算，是否按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅額，是否存在漏報(bào)、少報(bào)應(yīng)納稅額的情況等。 7.稅務(wù)處理決定審計(jì)：對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的稅務(wù)處理決定進(jìn)行審計(jì)，主要是確認(rèn)稅務(wù)處理決定的合法性和合理性。要關(guān)注稅務(wù)處理決定是否存在錯(cuò)誤或不公的情況，以及企業(yè)是否按照稅務(wù)處理決定進(jìn)行整改和執(zhí)行。