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你好； 國家稅務總局 關于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關事項的公告 國家稅務總局公告2019年第20號 【字體： 大 中 小】 打印本頁 　　《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）規(guī)定，自2019年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅（以下稱留抵退稅）制度。為方便納稅人辦理留抵退稅業(yè)務，現(xiàn)將有關事項公告如下： 　　一、同時符合以下條件（以下稱符合留抵退稅條件）的納稅人，可以向主管稅務機關申請退還增量留抵稅額： 　?。ㄒ唬┳?019年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個月（按季納稅的，連續(xù)兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元； 　　（二）納稅信用等級為A級或者B級； 　　（三）申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的； 　?。ㄋ模┥暾埻硕惽?6個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的； 　?。ㄎ澹┳?019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。 　　增量留抵稅額，是指與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額。 　　二、納稅人當期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計算： 　　允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60% 　　進項構成比例，為2019年4月至申請退稅前一稅款所屬期內已抵扣的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關進口增值稅專用繳款書、解繳稅款完稅憑證注明的增值稅額占同期全部已抵扣進項稅額的比重。 　　三、納稅人申請辦理留抵退稅，應于符合留抵退稅條件的次月起，在增值稅納稅申報期（以下稱申報期）內，完成本期增值稅納稅申報后，通過電子稅務局或辦稅服務廳提交《退（抵）稅申請表》（見附件）。 　　四、納稅人出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為，適用免抵退稅辦法的，可以在同一申報期內，既申報免抵退稅又申請辦理留抵退稅。 　　五、申請辦理留抵退稅的納稅人，出口貨物勞務、跨境應稅行為適用免抵退稅辦法的，應當按期申報免抵退稅。當期可申報免抵退稅的出口銷售額為零的，應辦理免抵退稅零申報。 　　六、納稅人既申報免抵退稅又申請辦理留抵退稅的，稅務機關應先辦理免抵退稅。辦理免抵退稅后，納稅人仍符合留抵退稅條件的，再辦理留抵退稅。 　　七、稅務機關按照“窗口受理、內部流轉、限時辦結、窗口出件”的原則辦理留抵退稅。 稅務機關對納稅人是否符合留抵退稅條件、當期允許退還的增量留抵稅額等進行審核確認，并將審核結果告知納稅人。 　　八、納稅人符合留抵退稅條件且不存在本公告第十二條所列情形的，稅務機關應自受理留抵退稅申請之日起10個工作日內完成審核，并向納稅人出具準予留抵退稅的《稅務事項通知書》。 　　納稅人發(fā)生本公告第九條第二項所列情形的，上述10個工作日，自免抵退稅應退稅額核準之日起計算。 　　九、納稅人在辦理留抵退稅期間發(fā)生下列情形的，按照以下規(guī)定確定允許退還的增量留抵稅額： 　?。ㄒ唬┮蚣{稅申報、稽查查補和評估調整等原因，造成期末留抵稅額發(fā)生變化的，按最近一期《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》期末留抵稅額確定允許退還的增量留抵稅額。 　?。ǘ┘{稅人在同一申報期既申報免抵退稅又申請辦理留抵退稅的，或者在納稅人申請辦理留抵退稅時存在尚未經稅務機關核準的免抵退稅應退稅額的，應待稅務機關核準免抵退稅應退稅額后，按最近一期《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》期末留抵稅額，扣減稅務機關核準的免抵退稅應退稅額后的余額確定允許退還的增量留抵稅額。 　　稅務機關核準的免抵退稅應退稅額,是指稅務機關當期已核準，但納稅人尚未在《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》第15欄“免、抵、退應退稅額”中填報的免抵退稅應退稅額。 　?。ㄈ┘{稅人既有增值稅欠稅，又有期末留抵稅額的，按最近一期《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》期末留抵稅額，抵減增值稅欠稅后的余額確定允許退還的增量留抵稅額。 　　十、在納稅人辦理增值稅納稅申報和免抵退稅申報后、稅務機關核準其免抵退稅應退稅額前，核準其前期留抵退稅的，以最近一期《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》期末留抵稅額，扣減稅務機關核準的留抵退稅額后的余額，計算當期免抵退稅應退稅額和免抵稅額。 　　稅務機關核準的留抵退稅額,是指稅務機關當期已核準，但納稅人尚未在《增值稅納稅申報表附列資料（二）（本期進項稅額明細）》第22欄“上期留抵稅額退稅”填報的留抵退稅額。 　　十一、納稅人不符合留抵退稅條件的，不予留抵退稅。稅務機關應自受理留抵退稅申請之日起10個工作日內完成審核，并向納稅人出具不予留抵退稅的《稅務事項通知書》。 　　十二、稅務機關在辦理留抵退稅期間，發(fā)現(xiàn)符合留抵退稅條件的納稅人存在以下情形，暫停為其辦理留抵退稅： 　?。ㄒ唬┐嬖谠鲋刀惿娑愶L險疑點的； 　　（二）被稅務稽查立案且未結案的； 　?。ㄈ┰鲋刀惿陥蟊葘Ξ惓Ｎ刺幚淼?； 　?。ㄋ模┤〉迷鲋刀惍惓？鄱悜{證未處理的； 　　（五）國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 　　十三、本公告第十二條列舉的增值稅涉稅風險疑點等情形已排除，且相關事項處理完畢后，按以下規(guī)定辦理： 　?。ㄒ唬┘{稅人仍符合留抵退稅條件的，稅務機關繼續(xù)為其辦理留抵退稅，并自增值稅涉稅風險疑點等情形排除且相關事項處理完畢之日起5個工作日內完成審核，向納稅人出具準予留抵退稅的《稅務事項通知書》。 　?。ǘ┘{稅人不再符合留抵退稅條件的，不予留抵退稅。稅務機關應自增值稅涉稅風險疑點等情形排除且相關事項處理完畢之日起5個工作日內完成審核，向納稅人出具不予留抵退稅的《稅務事項通知書》。 　　稅務機關對發(fā)現(xiàn)的增值稅涉稅風險疑點進行排查的具體處理時間，由各省（自治區(qū)、直轄市和計劃單列市）稅務局確定。 　　十四、稅務機關對增值稅涉稅風險疑點進行排查時，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌騙取出口退稅、虛開增值稅專用發(fā)票等增值稅重大稅收違法行為的，終止為其辦理留抵退稅，并自作出終止辦理留抵退稅決定之日起5個工作日內，向納稅人出具終止辦理留抵退稅的《稅務事項通知書》。 　　稅務機關對納稅人涉嫌增值稅重大稅收違法行為核查處理完畢后，納稅人仍符合留抵退稅條件的，可按照本公告的規(guī)定重新申請辦理留抵退稅。 　　十五、納稅人應在收到稅務機關準予留抵退稅的《稅務事項通知書》當期，以稅務機關核準的允許退還的增量留抵稅額沖減期末留抵稅額，并在辦理增值稅納稅申報時，相應填寫《增值稅納稅申報表附列資料（二）（本期進項稅額明細）》第22欄“上期留抵稅額退稅”。 　　十六、納稅人以虛增進項、虛假申報或其他欺騙手段騙取留抵退稅的，由稅務機關追繳其騙取的退稅款，并按照《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規(guī)定處理。 　　十七、本公告自2019年5月1日起施行。 　　特此公告。 　　附件：退（抵）稅申請表 國家稅務總局 2019年4月30日 鏈接：相關政策解讀http://www.chinatax.gov.cn/n810341/n810755/c4308939/content.html

　一、土地增值稅籌劃 　　(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃 　　正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：一是土地增值稅是對轉讓土地使用權及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權及其地上修建物和附著物的轉讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行動。根據(jù)這三條判定標準，稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷，房地產企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標準進行公道的稅收籌劃。 　?、俜康禺a的代建房行為 　　稅法中對房地產的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產的代建行為是指房地產開發(fā)公司代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定終極用戶，實施定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 　?、诤献鹘ǚ?　　稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。房地產開發(fā)公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產開發(fā)公司領有一塊土地，擬與A公司配合建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對房地產開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而下降了房地產成本，加強了市場競爭力。未來再做處理時，能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。 　　(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃 　　計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。 　　稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額;房地產開發(fā)成本;房地產開發(fā)費用;與轉讓房地產有關的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產企業(yè)可以抉擇恰當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，許可據(jù)實扣除，但最高不得超過按貿易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以取舍：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除;反之，主要依附權利資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。 　　案例剖析： 　　假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā)，取得土地應用權支付金額300萬元，房地產開發(fā)本錢為500萬元。那么：如果該企業(yè)利息費用可能按轉讓房地產項目計算分攤并提供了金融機構證明，則：房地產開發(fā)費用=利息費用%2B(300%2B500)×5%=本錢費用%2B40萬元。如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產項目計算攤派，或無奈提供金融機構證明，則：房地產開發(fā)費用=(300%2B500)×10%=80萬元。對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并獲得有關金融機構證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增長扣除項目金額;反之，如果企業(yè)預計利息費用低于40萬元的話，那么就不用按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，也不必供給有關金融機構證實，以便多扣除房地產開發(fā)費用，到達增添扣除名目金額的目標。 　　(3)利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃 　　根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。 　　房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發(fā)的話，在離開核算的情況下，籌劃的癥結就是將普通標準住宅的增值率節(jié)制在20%以內，以失掉免稅待遇。要降低增值率，要害是降低增值額。下面通過舉例闡明。 　　假設某市房地產企業(yè)出售商品房取得銷售收入5000萬元，其中普通標準住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元。扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元，豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。 　　該企業(yè)應納的土地增值稅為： 　　銷售普通標準住宅： 　　銷售稅金及附加①=3000×5%×(1%2B7%%2B3%)=165萬元 　　扣除項目金額共計=2200%2B165=2365萬元 　　增值額=3000-2365=635萬元 　　增值率=635÷2365×100%=27% 　　適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為635×30%=190.5萬元 　　銷售豪華住宅： 　　銷售稅金及附加=2000×5%×(1%2B7%%2B3%)=110萬元 　　扣除項目金額總計=1000%2B110=1110萬元 　　增值額=2000-1110=890萬元 　　增值率=890÷1110×100%=80% 　　適用40%的稅率，因此繳納的土地增值稅為890×40%-1110×5%=300.5萬元 　　共繳納土地增值稅為190.5%2B300.5=491萬元 　　通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為27%，超過了20%，還要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅取得免稅待遇，可將其增值率把持在20%以內，籌劃的方式有兩種： 　　一是增加普通標準住宅的扣除項目金額;二是降低普通標準住宅的銷售價格。 　?、僭黾涌鄢椖拷痤~ 　?、诩僭O上例中其他前提不變，只是一般尺度住宅的扣除項目產生變更，假設其為X，那么應納土地增值稅為： 　　扣除項目金額算計=X%2B165增值額=3000-(X%2B165)=2835-X 　　增值率=(2835-X)÷(X%2B165)×100% 　　由等式(2835-X)÷(X%2B165)×100%=20%，解得X=2335萬元 　　此時普通標準住宅可免得稅，繳納的土地增值稅僅為銷售奢華住宅的部分，應納稅額為300.5萬元。增加扣除項目金額的道路良多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等。 　?、诮档弯N售價格 　　降低銷售價格固然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種辦法是否合理要通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。仍假定其他條件不變，轉變普通標準住宅的銷售價格，假設其為Y。那么應納土地增值稅為： 　　銷售稅金及附加=Y×5%×(1%2B7%%2B3%)=5.5%Y 　　扣除項目金額合計=2200%2B5.5%Y 　　增值額=Y-(2200%2B5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200 　　增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200%2B5.5%Y)×100% 　　由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200%2B5.5%Y)×100%=20%，解得Y=2827萬元F 　　同上普通標準住宅免稅，此時繳納的土地增值稅仍為銷售豪華住宅的部分300.5萬元。銷售收入比本來的3000萬元減少了173萬元，少納稅190.5萬元，與減少的收入比擬節(jié)儉了17.5萬元。 　　二、房產稅籌劃 　　房產稅是以房產為征稅對象，依據(jù)房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。房產稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%;從租計征就是以房產租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。 　　對于從價計征，因為它是按房產余值計稅，所以房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵,香港六個彩資料。因而，會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征，房錢的大小直接決議了房產稅的多少。不少房地產開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時，往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價，這樣就增加了租金，多交了房產稅。所以房地產開發(fā)企業(yè)應將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立累贅，即使因為各種原來由出租人繳納水、電費，也應當在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。 　　三、變房屋銷售為股權轉讓 　　按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產投資入股，介入接受投資方的利潤調配，獨特承擔投資危險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。 　　如果房地產的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人，則可以斟酌先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法合理地罷黜了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業(yè)參加籌劃的踴躍性，甲企業(yè)可以做出一些妥協(xié)，給予乙企業(yè)一定的好處補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

https://www.acc5.com/course/course_11204.html房地產企業(yè)稅收籌劃課程

增值稅 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照 5% 的征收率計稅。 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產新項目，適用 9% 的增值稅稅率。 土地增值稅 實行四級超率累進稅率，稅率為 30% - 60%。 企業(yè)所得稅 基本稅率為 25%。 房產稅 依照房產余值計算繳納的，稅率為 1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為 12%。 城鎮(zhèn)土地使用稅 采用定額稅率，根據(jù)不同地區(qū)和土地等級確定每平方米的稅額。 契稅 稅率一般為 3% - 5%，各省、自治區(qū)、直轄市在這個范圍內確定具體稅率。 印花稅 房地產產權轉移書據(jù)，稅率為 0.05%；房屋租賃合同，稅率為 0.1% 等（不同合同類型稅率不同）。