您好，1、個(gè)人出售商鋪可以代開增值稅專用發(fā)票，但有個(gè)前提：如果買商鋪的是個(gè)人（不是公司），就不能代開專票；如果買商鋪的是公司等非個(gè)人，交完稅后能去商鋪所在地的稅務(wù)局申請(qǐng)代開。個(gè)人賣商鋪的增值稅稅率是5%，計(jì)算時(shí)要么按（商鋪賣出價(jià)-當(dāng)初購(gòu)買價(jià)）÷（1%2B5%）×5%算，要么直接按商鋪賣出價(jià)÷（1%2B5%）×5%算，具體看能不能提供當(dāng)初的購(gòu)買發(fā)票。 2、評(píng)估價(jià)低于購(gòu)買價(jià)，開專票也不能免稅。個(gè)人賣商鋪要交的增值稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅，都有自己的計(jì)算規(guī)則，沒有“評(píng)估價(jià)低就免稅”的說法。比如增值稅還是按5%的稅率算，土地增值稅要看賣商鋪賺的錢（賣出價(jià)減扣除項(xiàng)目金額）按比例算，個(gè)人所得稅是（賣出價(jià)減原價(jià)減合理費(fèi)用）×20%算，不管評(píng)估價(jià)是不是比購(gòu)買價(jià)低，該交的稅還得交。 3、購(gòu)進(jìn)的固定資產(chǎn)如果又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，又用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)稅額可以全額抵扣，不用分?jǐn)傆?jì)算，直接把能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅全部算進(jìn)可抵扣金額里就行。 4、如果購(gòu)進(jìn)的資產(chǎn)要用作投資性房地產(chǎn)，只要是用于一般計(jì)稅項(xiàng)目，它的進(jìn)項(xiàng)稅額也能按規(guī)定抵扣。區(qū)分商鋪是投資還是自用入賬，主要看用途和會(huì)計(jì)記賬：如果商鋪是用來出租賺租金，或者等著漲價(jià)后賣掉，就按“投資性房地產(chǎn)”入賬，后續(xù)按成本模式折舊或公允價(jià)值模式調(diào)整；如果商鋪是自己公司用，比如當(dāng)門店、辦公室，就按“固定資產(chǎn)”入賬，正常計(jì)提折舊。 5、公司買個(gè)人的商鋪，入賬時(shí)必須要個(gè)人去稅務(wù)局代開發(fā)票，也得實(shí)際支付房款，不能0元購(gòu)。因?yàn)?元買商鋪不符合正常交易邏輯，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)認(rèn)為這是不合理的低價(jià)，會(huì)按商鋪的公允價(jià)值核定稅費(fèi)，公司也沒法用0元的憑證正常入賬，后續(xù)還可能有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 6、商鋪原價(jià)120萬，現(xiàn)價(jià)主要由買賣雙方商量定，比如看周邊同類商鋪的成交價(jià)、商鋪的位置和裝修情況等。房管局不會(huì)直接核定現(xiàn)價(jià)，但辦理過戶時(shí)會(huì)參考一個(gè)評(píng)估價(jià)，如果買賣雙方定的現(xiàn)價(jià)明顯偏低且沒有正當(dāng)理由，房管局或稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)按這個(gè)評(píng)估價(jià)，或者周邊同類商鋪的均價(jià)來核定計(jì)稅價(jià)格，確保不會(huì)因?yàn)榈蛢r(jià)交易少交稅。

1、我意思如能夠提供原來發(fā)票是120萬，現(xiàn)在價(jià)格100萬，那個(gè)人賣方增值稅及附加。個(gè)稅。土增稅的增值都木有，實(shí)際就沒有稅。只有印花稅。2、這種差價(jià)是負(fù)數(shù)，個(gè)人商鋪代開專票還是普票的增值稅算法一樣不？普票沒有稅了。專票是不是也沒有

?1、你說的這種情況是對(duì)的，要是能提供原來120萬的購(gòu)買發(fā)票，現(xiàn)在100萬賣出，那增值稅及附加、個(gè)稅、土地增值稅確實(shí)都不用交，只需要交印花稅。具體來說，增值稅是按（1000000-1200000）÷（1%2B5%）×5%算，算出來是負(fù)數(shù)，就不用交增值稅，附加稅跟著增值稅走，也不用交；個(gè)稅是按（1000000-1200000-合理費(fèi)用）×20%算，結(jié)果也是負(fù)數(shù)，不用交；土地增值稅因?yàn)橘u價(jià)低于買價(jià)，沒有增值額，也不用交，最后就只剩印花稅要交。 2、這種差價(jià)是負(fù)數(shù)的情況，個(gè)人商鋪代開專票和普票的增值稅算法是一樣的，都是按（賣出價(jià)-買入價(jià)）÷（1%2B5%）×5%來算，算出來結(jié)果是負(fù)數(shù)，所以不管開專票還是普票，都沒有增值稅要交。不會(huì)因?yàn)殚_的是專票就有稅，開普票就沒稅，兩種發(fā)票的增值稅計(jì)算邏輯相同，只要算出來是負(fù)數(shù)，就都不用交增值稅。

謝謝老師專業(yè)辛苦了。老師如果個(gè)人賣方?jīng)]有發(fā)票又怎么來交各種稅的呢？2，評(píng)估價(jià)又怎么來呢？

?您好，1. 個(gè)人賣方?jīng)]有原發(fā)票時(shí)，增值稅通常按實(shí)際售價(jià)和5%征收率算；個(gè)稅一般按售價(jià)的1%-3%核定征收（不按差價(jià)）；土增稅也會(huì)按核定征收，比如按售價(jià)的一定比例（像1%-5%，各地不同）交，沒法用差價(jià)算免稅。 2. 評(píng)估價(jià)是找有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按市場(chǎng)行情、房屋狀況等因素評(píng)估出來的，不是個(gè)人自己定的，常用來在沒有原發(fā)票或價(jià)格明顯偏低時(shí)核定稅款。

老板的商鋪房子過到公司。綜合考慮以下因素。怎么更劃算呢。原價(jià)130萬。考慮雙方買賣稅收。還有公司持有后折舊。房土稅金，以后公司出售。2、房管局和稅務(wù)怎么會(huì)認(rèn)為價(jià)格過低呢？如果原價(jià)130？3、是不是建議比原來130低點(diǎn)，會(huì)比較合理呢現(xiàn)在環(huán)境。這樣公司入賬雙方也沒有差額。入賬比如100到公司公司可以入賬抵扣5的進(jìn)項(xiàng)。出售時(shí)候進(jìn)價(jià)也不會(huì)太低。出售差價(jià)也不大。出售交稅也很少