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您好，土地增值稅計(jì)算的時(shí)候加計(jì)扣除相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)參考以下內(nèi)容，謝謝。 我國土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。 我國土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在繳納土地增值稅時(shí)允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用繁多，核算比較麻煩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地增值稅清算時(shí)，特別是加計(jì)20%的扣除時(shí)，需要特別注意。 一、取得土地使用權(quán) (一)根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理： 1.對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。 2.對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。 (二)取得土地使用權(quán)時(shí)所繳契稅 《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，可作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)。 (三)土地閑置費(fèi) 《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不能予以加計(jì)扣除。 (四)取得土地使用權(quán)時(shí)政府以各種形式減免或者返還的金額 在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金減去因受讓該宗土地時(shí)政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益。按照房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，以上支出在“開發(fā)成本”中列支，收到返還的上述資金應(yīng)沖減開發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將上述實(shí)際支付的政府代收費(fèi)用從“開發(fā)成本”調(diào)入“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，不享受加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。 二、房屋裝修 (一)裝修費(fèi)用 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(四)款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。既然規(guī)定裝修費(fèi)用可以計(jì)入開發(fā)成本，則應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除。 (二)精裝修費(fèi)用 如果屬于與房屋不可分離，一旦分離將會(huì)導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)、功能損壞的部分，應(yīng)當(dāng)允許土地增值稅加計(jì)扣除。但是，對(duì)于電視機(jī)、壁式空調(diào)等可以分離的部分，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，且不得加計(jì)扣除。 (三)舊房的裝修費(fèi)用 財(cái)稅[2006]21號(hào)文規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。既然房屋的裝修是作為評(píng)估其交易計(jì)稅價(jià)格的因素之一，那么在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)也應(yīng)該把房屋的裝修成本和費(fèi)用計(jì)入這個(gè)建筑物的“購建成本”，即對(duì)應(yīng)《條例實(shí)施細(xì)則》第七條中的(二)項(xiàng)。所以，財(cái)稅[2006]21號(hào)文中所規(guī)定的“每年加計(jì)5%”的基數(shù)應(yīng)該包含“購房發(fā)票”和“裝修發(fā)票”的金額。國稅發(fā)[2006]187號(hào)文就規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售精裝修房，裝修成本可以作為“開發(fā)成本”加計(jì)扣除。從政策的公平性角度考慮，舊房的裝修費(fèi)用，應(yīng)該從裝修完工取得裝修發(fā)票的時(shí)間開始“每年加計(jì)5%“扣除。 三、代收費(fèi)用 實(shí)際支付的代收費(fèi)用可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》(國稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理。 (一)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 (二)代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 四、營銷設(shè)施費(fèi)用 在主體建筑內(nèi)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用，可以加計(jì)扣除。根據(jù)國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司于2010年08月23日在《房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?》的回復(fù)內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理： (一)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。 (三)房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;如果建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;如果建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

您好，減免的金額計(jì)入營業(yè)外收入

在國稅局辦理

你好，通過增值稅勾選認(rèn)證平臺(tái)勾選認(rèn)證，然后申報(bào)抵扣