某房地產(chǎn)公司于2018年6月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2020年6月在此地上建成建筑物B，造價(jià)為1200元/平米，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為1500元/平米，殘值率為10%，A地塊面積450平方米，建筑面積為400平方米，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑出租租金，一般為每月30元/平米，土地及建筑物資本化率分別為5%和6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為20元/建筑平米，需支付的年管理費(fèi)為同類(lèi)建筑年租金的4%，年維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%。根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2022年6月的土地使用權(quán)價(jià)格。(其中年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A5%，46)=[1-(1+5%)46]/5%=17.8801，計(jì)算結(jié)果保留2位小數(shù))

2、某房地產(chǎn)公司于2009年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2011年5月在此地塊上建成一-座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為10,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用-般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在2014年5月的總價(jià)格。(已知(P/A,6%,45)=15.4558(P/A,6%,50)=15.7619)

某待評(píng)估房地產(chǎn)為一座出租寫(xiě)字樓，土地總面積為5000平方米，建筑總面積60000平方米，于2008年建成并出租，平均每月租金為300元/平方米，空置率為10%，管理費(fèi)1800萬(wàn)元/年，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加為租金收入的18%，保險(xiǎn)費(fèi)為700萬(wàn)元/年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，土地使用年限為40年，從2004年1月7日開(kāi)始計(jì)算，土地使用權(quán)到期時(shí)，房地產(chǎn)殘值為700萬(wàn)元。試評(píng)估該房地產(chǎn)2009年1月10日價(jià)格，資本化率為12%。

茉房地產(chǎn)公司于2014年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，井于2016年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12.000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)宇樓的租金一般為每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)宇樓在

被評(píng)估寫(xiě)字樓，土地使用權(quán)于2017年11月8日取得，土地使用權(quán)年限50年。2019年11月8日建成寫(xiě)字樓，建筑費(fèi)為每建筑平方米4000元，建筑面積10萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)壽命60年。寫(xiě)字樓擬對(duì)外出租，租金水平預(yù)計(jì)為每月每建筑平方米120元，出租率為90%，年管理費(fèi)及稅金為年租金的20%，年維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)的2%。房地產(chǎn)報(bào)酬率為9%。評(píng)估基準(zhǔn)日2022年11月8日。(P/A,9%，45=10.8812。要求計(jì)算：（1）年總收入；（2）年總費(fèi)用；（3）年凈收益；4.收益，期限五，該寫(xiě)字樓的評(píng)估值