按一般企業(yè)和小型微利企業(yè) 二、對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過(guò)100萬(wàn)元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過(guò)100萬(wàn)元但不超過(guò)300萬(wàn)元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。 　　上述小型微利企業(yè)是指從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元等三個(gè)條件的企業(yè)。 關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的公告 三、本公告執(zhí)行期限為2022年1月1日至2024年12月31日。 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第13號(hào)

老師，您看一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅率和涉及的稅對(duì)不對(duì)？

學(xué)員您好，是的，對(duì)的

是不是還要有印花稅？

印花稅是的但金額不大

印花稅還是和普通企業(yè)一樣按不含稅的收入乘萬(wàn)分之5

土地增值稅的增值額是怎么計(jì)算呢？

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）。計(jì)算企業(yè)土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。其中，公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 另外，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算： 1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。 2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。 3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。 4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

能通過(guò)案例嗎？不要復(fù)制條例

舉例說(shuō)明 縣房地產(chǎn)企業(yè)，屬于增值稅小規(guī)模納稅人。自2017年1月開(kāi)始，購(gòu)買一宗土地，開(kāi)發(fā)某住宅小區(qū)，支付地價(jià)款80萬(wàn)元，繳納契稅3.2萬(wàn)元。同時(shí)，在建設(shè)過(guò)程中還支付工程款124萬(wàn)元，增值稅10萬(wàn)元。2021年5月竣工全部對(duì)外銷售，取得售房款472.5萬(wàn)元。已知B公司開(kāi)發(fā)此小區(qū)發(fā)生管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用20萬(wàn)元，發(fā)生借款利息費(fèi)用30萬(wàn)元（未超過(guò)同期銀行貸款利率，能準(zhǔn)確按項(xiàng)目分?jǐn)偅Ｄ敲?，B公司開(kāi)發(fā)此小區(qū)應(yīng)繳納多少土地增值稅？根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，B公司土地增值稅核算情況如下。 （一）增值稅＝472.5÷1.05×5%＝22.5（萬(wàn)元）。 分析：根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。 （二）印花稅＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（萬(wàn)元）。 分析：根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定，全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此，B公司繳納的印花稅不像以前那樣在管理費(fèi)用中核算，屬于“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，和其他扣除項(xiàng)目一并扣除。 （三）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加＝22.5×（5%＋3%＋1.5%）×50%＝1.06875（萬(wàn)元）。 （四）土地成本＝80＋3.2＝83.2（萬(wàn)元）。 分析：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)，以下簡(jiǎn)稱220號(hào)文）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 （五）開(kāi)發(fā)成本＝124＋10＝134（萬(wàn)元）。 分析：根據(jù)43號(hào)文規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。 （六）開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝30＋（83.2＋134）×5%＝40.86（萬(wàn)元）。 （七）加計(jì)扣除＝（83.2＋134）×20%＝43.44（萬(wàn)元）。 （八）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝0.118125＋1.06875＋83.2＋134＋40.86＋43.44＝302.686875（萬(wàn)元）。 （九）增值率＝（472.5－22.5－302.686875）÷302.686875×100%＝49%。 （十）應(yīng)繳納土地增值稅＝（472.5－22.5－302.686875）×30%≈44.193938（萬(wàn)元）。 分析：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額＝增值額×30%。

老師，請(qǐng)問(wèn)我這份土地增值稅，計(jì)算得對(duì)嗎？

是的沒(méi)錯(cuò)， 是這樣的背好上面的公式考試有可能沒(méi)有這個(gè)提示的

不是考試，是實(shí)操

老師，請(qǐng)問(wèn)假設(shè)我們開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子沒(méi)賣完，是不是土地增值稅只需要考慮賣出的房子收入減去成本，可是成本里也包含沒(méi)有賣出的房子成本。這個(gè)怎么處理呢？

同學(xué)您好，算平米單價(jià)，賣多少平米確認(rèn)多少成本

也就是我的扣除項(xiàng)目要確定到我所賣出房子的平米單價(jià)確認(rèn)成本是吧？不能把所建的房子成本都確認(rèn)進(jìn)去？

那老師，請(qǐng)問(wèn)增值稅是按開(kāi)票賣出的房子計(jì)算嗎？

增值稅是差額征稅嗎？

是的沒(méi)錯(cuò)， 是這樣的

增值稅是按開(kāi)票賣出的房子計(jì)算老項(xiàng)目可以差額征稅

計(jì)算老項(xiàng)目是什么意思呢？

房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模和一般納稅人的增值稅？一般納稅人還是銷項(xiàng)減去進(jìn)項(xiàng)是嗎

學(xué)員您好，是的，對(duì)的

2016年以前的是老項(xiàng)目

印花稅＝472.5×5÷10000×50%＝0.118125（萬(wàn)元）

老師請(qǐng)問(wèn)這個(gè)印花稅怎么來(lái)的？我什么要銷售額*5