同學你好！ 因為題中說是購入后立即出租，直接確認投資性房地產(chǎn)，采用公允價值進行后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)有成本模式和公允價值模式，成本法和權(quán)益法是長期股權(quán)投資的核算方法，概念不要混淆

你好，你這個是在做長投轉(zhuǎn)換的題目嗎，第二句的說法是對的。成本法按權(quán)益法核算，按公允價值太絕對了

不是叫法不同，區(qū)別很大的。 權(quán)益法 權(quán)益法的適用范圍 ? 　投資企業(yè)對被投資單位具有共同控制（合營企業(yè)）或重大影響（聯(lián)營企業(yè)）的長期股權(quán)投資，應當采用權(quán)益法核算1初始投資成本的調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權(quán)投資的初始投資成本；長期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，其差額應當計入當期損益，同時調(diào)整長期股權(quán)投資的成本。1當初始投資成本大于在被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額時 ? 借：長期股權(quán)投資——投資成本 ? 　貸：銀行存款等 ? 2當初始投資成本小于在被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額時，先確認初始投資成本： ? 借：長期股權(quán)投資——投資成本　 ? 　貸：銀行存款等 ? 再將差額計入營業(yè)外收入和長期股權(quán)投： ? 借：長期股權(quán)投資——投資成本 ? 　貸：營業(yè)外收入上述兩筆分錄可以合并寫成一筆分錄。?2被投資單位實現(xiàn)凈損益的處理投資方取得長期股權(quán)投資后，應當按照應享有或應分擔的被投資單位實現(xiàn)的凈損益的份額，確認長期股權(quán)投資-損益調(diào)整和投資收益被投資單位實現(xiàn)盈利時，投資方按持比例借：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整　貸：投資收益（調(diào)整后的凈利潤×持股比例）被投資單位發(fā)生虧損時，投資方按持股比例借：投資收益（調(diào)整后的凈利潤×持股比例）　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整對凈利潤的調(diào)整至少涉及3個方面：一是投資時點的評估增值或減值，投資時被投資單位相關(guān)資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，后續(xù)存貨出售、固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等對凈利潤的影響，調(diào)減利潤或者調(diào)增虧損；二是投資后的內(nèi)部交易涉及未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益對凈利潤的影響，未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益是先調(diào)減利潤后調(diào)增利潤；三是被投資單位發(fā)行了分類為權(quán)益的優(yōu)先股等類似的權(quán)益工具的影響，投資方計算應享有被投資單位的凈利潤份額時，對于可累積優(yōu)先股股利，無論被投資單位是否宣告分配優(yōu)先股股利，均應將歸屬于其他投資方的累積優(yōu)先股股利從被投資單位凈利潤中扣除，對于不可累積優(yōu)先股股利，只有被投資單位已宣告分配的情況下，需要將已宣告的歸屬于其他投資方的現(xiàn)金股利從被投資單凈利潤中扣除，沒有宣告的，無需扣除。 ?? 3被投資單位分配現(xiàn)金股利、股票股利的處理按照權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，投資方自被投資單位取得的現(xiàn)金股利或利潤，應抵減長期股權(quán)投資的賬面價值。在被投資單位宣告分派現(xiàn)金股利或利潤時，借記“應收股利”科目，貸記“長期股權(quán)投資——損益調(diào)整”科目。宣告現(xiàn)金股利時：借：應收股利貸：長期股權(quán)投資-損益調(diào)整收到現(xiàn)金股利時：借：銀行存款?貸：應收股利備注：被投資單位實現(xiàn)凈利潤，增加長期股權(quán)投資的同時確認投資收益，分配現(xiàn)金股利就是把利潤分給投資方，實現(xiàn)利潤調(diào)增長期股權(quán)投資，所以分配現(xiàn)金股利調(diào)減長投。被投資單位分配股票股利，投資企業(yè)不進行賬務處理，但應于除權(quán)日注明所增加的股數(shù)，以反映股份的變化情況。被投資企業(yè)資本公積轉(zhuǎn)增資本，盈余公積轉(zhuǎn)增資本、提取盈余公積、盈余公積補虧、發(fā)放股票股利等，屬于被投資單位所有者權(quán)益內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，被投資企業(yè)的所有者權(quán)益保持不變，因此投資企業(yè)不進行賬務處理。4被投資單位其他綜合收益變動的處理?被投資單位其他綜合收益發(fā)生變動的，投資方應當按照歸屬于本企業(yè)的部分，相應調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值，同時增加或減少其他綜合收益。借：長期股權(quán)投資——其他綜合收益 ? 　貸：其他綜合收益或者是相反分錄5被投資單位除凈損益、其他綜合收益以及利潤分配以外的所有者權(quán)益的其他變動的處理被投資單位除凈損益、其他綜合收益以及利潤分配以外的所有者權(quán)益的其他變動被投資單位除凈損益、其他綜合收益以及利潤分配以外的所有者權(quán)益的其他變動的因素，主要包括被投資單位接受其他股東的資本性投入、被投資單位發(fā)行可分離交易的可轉(zhuǎn)債中包含的權(quán)益成分、以權(quán)益結(jié)算的股份支付、其他股東對被投資單位增資導致投資方持股比例變動等。投資方應按所持股權(quán)比例計算應享有的份額，調(diào)整長期股權(quán)投資的賬面價值，同時計入資本公積（其他資本公積），并在備查簿中予以登記，投資方在后續(xù)處置股權(quán)投資但對剩余股權(quán)仍采用權(quán)益法核算時，應按處置比例將這部分資本公積轉(zhuǎn)入當期投資收益：對剩余股權(quán)終止權(quán)益法核算時，將這部分資本公積全部轉(zhuǎn)入當期投資收益。借：長期股權(quán)投資——其他權(quán)益變動 ? 　　貸：資本公積——其他資本公積 ? 或者是相反分錄6超額虧損的確認長期股權(quán)投資準則規(guī)定，投資方確認應分擔被投資單位發(fā)生的損失，原則上應以長期股權(quán)投資及其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益減記至零為限，投資方負有承擔額外損失義務的除外。這里所講“其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益”通常是指長期應收項目，比如，投資方對被投資單位的長期債權(quán)，該債權(quán)沒有明確的清收計劃、且在可預見的未來期間不準備收回的，實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位的凈投資。應予說明的是，該類長期權(quán)益不包括投資方與被投資單位之間因銷售商品、提供勞務等日常活動所產(chǎn)生的長期債權(quán)。按照長期股權(quán)投資準則的規(guī)定，投資方在確認應分擔被投資單位發(fā)生的虧損時，應將長期股權(quán)投資及其他實質(zhì)上構(gòu)成對被投資單位凈投資的長期權(quán)益項目的賬面價值綜合起來考慮，在長期股權(quán)投資的賬面價值減記至零的情況下，如果仍有未確認的投資損失，應以其他長期權(quán)益的賬面價值為基礎(chǔ)繼續(xù)確認。另外，投資方在確認應分擔被投資單位的凈損失時，除應考慮長期股權(quán)投資及其他長期權(quán)益的賬面價值以外，如果在投資合同或協(xié)議中約定將履行其他額外的損失補償義務，還應按《企業(yè)會計準則第13 號——或有事項》的規(guī)定確認預計將承擔的損失金額。值得注意的是，在合并財務報表中，子公司發(fā)生超額虧損的，子公司少數(shù)股東應當按照持股比例分擔超額虧損。即在合并財務報表中，子公司少數(shù)股東分擔的當期虧損超過了少數(shù)股東在該子公司期初所有者權(quán)益中所享有的份額的，其余額應當沖減少數(shù)股東權(quán)益。在確認了有關(guān)的投資損失以后，被投資單位以后期間實現(xiàn)盈利的，應按以上相反順序分別減記已確認的預計負債、恢復其他長期權(quán)益和長期股權(quán)投資的賬面價值，同時確認投資收益。即應當按順序分別借記“預計負債”、“長期應收款”、“長期股權(quán)投資”等科目投，貸記“投資收益”科目。被投資方虧損時會計分錄如下 ? 借：投資收益 ? 　貸：長期股權(quán)投資——損益調(diào)整（先把長期股權(quán)投資的賬面價值沖到0為止） ? 　　長期應收款（然后如果投資方擁有被投資方的長期債權(quán)時，超額虧損沖抵長期應收款） ? 　　預計負債（如果投資方對被投資方的虧損承擔連帶責任的，需將超額虧損列入預計負債，如果投資方無連帶責任，則應將超額虧損列入備查簿） ? ?投資方按權(quán)益法確認應分擔被投資單位的凈虧損或被投資單位其他綜合收益減少凈額，將有關(guān)長期股權(quán)投資沖減至零并產(chǎn)生了未確認投資凈損失的，被投資單位在以后期間實現(xiàn)凈利潤或其他綜合收益增加凈額時,投資方應當按照以前確認或登記有關(guān)投資凈損失時的相反順序進行會計處理，即依次減記未確認投資凈損失金額、恢復其他長期權(quán)益和恢復長期股權(quán)投資的賬面價值，同時，投資方還應當重新復核預計負債的賬面價值，有關(guān)會計處理如下：（1）投資方當期對被投資單位凈利潤和其他綜合收益增加凈額的分享額小于或等于前期未確認投資凈損失的，根據(jù)登記的未確認投資凈損失的類型，彌補前期未確認的應分擔的被投資單位凈虧損或其他綜合收益減少凈額等投資凈損失。（2）投資方當期對被投資單位凈利潤和其他綜合收益增加凈額的分享額大于前期未確認投資凈損失的，應先按照以上(1)的規(guī)定彌補前期未確認投資凈損失；對于前者大于后者的差額部分，依次恢復其他長期權(quán)益的賬面價值和恢復長期股權(quán)投資的賬面價值,同時按權(quán)益法確認該差額。????投資方應當按照《企業(yè)會計準則第13號——或有事項》的有關(guān)規(guī)定，對預計負債的賬面價值進行復核，并根據(jù)復核后的最佳估計數(shù)予以調(diào)整。?? ? 借：預計負債（先沖原來確認的預計負債） ? 　　長期應收款（再恢復原來沖減掉的長期應收款） ? 　　長期股權(quán)投資——損益調(diào)整（最后重新確認長期股權(quán)投資） ? 　貸：投資收益7投資方持股比例增加但仍采用權(quán)益法核算的處理投資方因增加投資等原因?qū)Ρ煌顿Y單位的持股比例增加，但被投資單位仍然是投資方的聯(lián)營企業(yè)或合營企業(yè)時，投資方應當按照新的持股比例對股權(quán)投資繼續(xù)采用權(quán)益法進行核算。在新增投資日，如果新增投資成本大于按新增持股比例計算的被投資單位可辨認凈資產(chǎn)于新增投資日的公允價值份額，不調(diào)整長期股權(quán)投資成本；如果新增投資成本小于按新增持股比例計算的被投資單位可辨認凈資產(chǎn)于新增投資日的公允價值份額，應按該差額，調(diào)整長期股權(quán)投資成本和營業(yè)外收入。進行上述調(diào)整時，應當綜合考慮與原持有投資和追加投資相關(guān)的商譽或計入損益的金額。8因被動稀釋導致持股比例下降時“內(nèi)含商譽”的結(jié)轉(zhuǎn)因其他投資方對被投資單位增資而導致投資方的持股比例被稀釋，且稀釋后投資方仍對被投資單位采用權(quán)益法核算的情況下，投資方在調(diào)整相關(guān)長期股權(quán)投資的賬面價值時，面臨是否應當按比例結(jié)轉(zhuǎn)初始投資時形成的“內(nèi)含商譽”問題。其中，“內(nèi)含商譽”是指長期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時享有的被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的差額。投資方因股權(quán)比例被動稀釋而“間接”處置長期股權(quán)投資的情況下，相關(guān)“內(nèi)含商譽”的結(jié)轉(zhuǎn)應當比照投資方直接處置長期股權(quán)投資處理，即應當按比例結(jié)轉(zhuǎn)初始投資時形成的“內(nèi)含商譽”，并將相關(guān)股權(quán)稀釋影響計入資本公積（其他資本公積）。采用權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，若因股權(quán)被動稀釋而使得投資方產(chǎn)生損失，投資方首先應將產(chǎn)生股權(quán)稀釋損失作為股權(quán)投資發(fā)生減值的跡象之一，對該筆股權(quán)投資進行減值測試。投資方對該筆股權(quán)投資進行減值測試后，若發(fā)生減值，應先對該筆股權(quán)投資確認減值損失并調(diào)減長期股權(quán)投資賬面價值，再計算股權(quán)稀釋產(chǎn)生的影響并進行相應會計處理。投資方進行減值測試并確認減值損失（如有）后，應當將相關(guān)股權(quán)稀釋損失計入資本公積（其他資本公積）借方，當資本公積貸方余額不夠沖減時，仍應繼續(xù)計入資本公積借方。?確認的資本公積＝投資方應享有被投資單位增資后的所有者權(quán)益×被稀釋后持股比例 ? －投資方應享有被投資單位增資前的所有者權(quán)益 ×被稀釋前持股比例借：長期股權(quán)投資——其他權(quán)益變動???貸：資本公積——其他資本公積或相反分錄9發(fā)生減值的處理長期股權(quán)投資可收回金額低于長期股權(quán)投資賬面價值，應當按其差額計提減值準備。借：資產(chǎn)減值損失貸：長期股權(quán)投資減值準備備注：長期股權(quán)投資的減值準備一經(jīng)計提，以后期間不得轉(zhuǎn)回。10長期股權(quán)投資的處置企業(yè)決定將所持有的對被投資單位的股權(quán)全部或部分對外出售時，應相應結(jié)轉(zhuǎn)與所售股權(quán)相對應的長期股權(quán)投資的賬面價值，出售所得價款與處置長期股權(quán)投資賬面價值之間的差額，應確認為處置損益。投資方全部處置權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資時，原權(quán)益法核算的相關(guān)其他綜合收益應當在終止采用權(quán)益法核算時采用與被投資單位直接處置相關(guān)資產(chǎn)或負債相同的基礎(chǔ)進行會計處理，因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權(quán)益變動而確認的所有者權(quán)益，應當在終止采用權(quán)益法核算時全部轉(zhuǎn)入當期投資收益。投資方部分處置權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資，剩余股權(quán)仍采用權(quán)益法核算的，原權(quán)益法核算的相關(guān)其他綜合收益應當采用與被投資單位直接處置相關(guān)資產(chǎn)或負債相同的基礎(chǔ)處理并按比例結(jié)轉(zhuǎn)，因被投資方除凈損益、其他綜合收益和利潤分配以外的其他所有者權(quán)益變動而確認的所有者權(quán)益，應當按比例結(jié)轉(zhuǎn)入當期投資收益。借：銀行存款 ? 　　長期股權(quán)投資減值準備 ? 　貸：長期股權(quán)投資——投資成本 ? 　　　　　　　　　——損益調(diào)整（可能在借方，可借可貸） ? 　　　　　　　　　——其他權(quán)益變動（可能在借方，可借可貸） ? 　　　　　　　　　——其他綜合收益（（可能在借方，可借可貸）） ? 　　　投資收益 ? 借：其他綜合收益 ? 　貸：投資收益（可以轉(zhuǎn)入損益的） ? 　　盈余公積、利潤分配——未分配利潤（不可以轉(zhuǎn)入損益的） ? 或者是相反分錄 ? 借：資本公積——其他資本公積 ? 　貸：投資收益或者是相反分錄? 攤余成本計量，是金融資產(chǎn)，是買債券。 以攤余成本計量的金融資產(chǎn)的會計處理 8.具體賬務處理 ? 明細科目（共3個）債權(quán)投資——成本　　　　——應計利息（到期一次還本付息）　　　　——利息調(diào)整1.初始計量總原則：①按公允價值和交易費用之和作為初始入賬金額；②已到付息期但尚未領(lǐng)取的利息單獨確認為應收項目。借：債權(quán)投資——成本（面值）　　應收利息/債權(quán)投資——應計利息　貸：銀行存款（注意：交易費用）　　　債權(quán)投資——利息調(diào)整（可借可貸）2.后續(xù)計量2.后續(xù)計量總原則：采用實際利率法，按攤余成本（賬面余額）（★★）進行后續(xù)計量①確認利息借：應收利息/債權(quán)投資——應計利息（雙面）　　債權(quán)投資——利息調(diào)整（與購入時相反）　貸：投資收益【期初賬面a余額（攤余成本）　　　×實際利率（經(jīng)信用調(diào)整的實際利率）】②收本、息A.分次付息，到期還本借：銀行存款　貸：應收利息借：銀行存款　貸：債權(quán)投資——成本B.到期一次還本付息借：銀行存款　貸：債權(quán)投資——成本　　　債權(quán)投資——應計利息（每期利息×期數(shù)）3.中途處置總原則：出售所得的價款與其賬面價值的差額計入當期損益。借：銀行存款　　債權(quán)投資減值準備　貸：債權(quán)投資——成本　　　　　　　——利息調(diào)整（可借可貸，剩余部分）　　　　　　　——應計利息　　　投資收益（可借可貸）

@悠然老師1 你好。 長期股權(quán)投資后續(xù)計量中的權(quán)益法就是攤余成本法吧？--不是一回事的。 權(quán)益法和攤余成本法的基礎(chǔ)都是實際成本，不同的地方是攤余成本法是本金%2B利息，權(quán)益法是投入成本%2B所有者權(quán)益，只是叫法不同?？梢赃@樣理解嗎？--但是可以類比理解，但是注意不要混淆了。

你好，因為合并成本是站在合并角度的，合并成本等于=第一次的公允價值加上第二次的支付價