老師，還有個問題。 比如企業(yè)普通住宅建筑面積500平，非普通住宅100平，其他類型房產(chǎn)200平，公共基礎設施200平。 土地價款100萬，開發(fā)成本的500萬。普通住宅賣了400平，非普通住宅賣了50平，其他類型房產(chǎn)賣了100平。 怎么確認分攤各類型房地產(chǎn)應分攤的土地價款和開發(fā)成本呢？

先算總可售面積：普通 500 + 非普通 100 + 其他 200=800㎡（公共基礎設施成本并入總費用分攤），總成本 100 萬（土地）+500 萬（開發(fā)）=600 萬。 分攤總成本到各類型房產(chǎn)： 普通：600×(500/800)=375 萬； 非普通：600×(100/800)=75 萬； 其他：600×(200/800)=150 萬。 按已售面積結轉成本： 已售普通：375×(400/500)=300 萬； 已售非普通：75×(50/100)=37.5 萬； 已售其他：150×(100/200)=75 萬。

那如果發(fā)現(xiàn)公共基礎設施沒有取得全體業(yè)主產(chǎn)權，不能扣除成本要怎么處理呢

先調(diào)整總可售面積：公共基礎設施無全體業(yè)主產(chǎn)權，若不可售（如違規(guī)建設、未確權），需從分攤基數(shù)剔除，總可售面積變?yōu)槠胀?500 + 非普通 100 + 其他 200=800㎡（不變，因本就未算它），但需將其對應成本從總成本中剝離（需先拆分公共基礎設施自身成本，假設其單獨成本為 X 萬，總成本變?yōu)?600-X 萬）。 重新分攤：用調(diào)整后總成本（600-X），按原 “各類型總可售面積占比” 分攤到普通、非普通、其他房產(chǎn)； 已售部分成本：再按原 “已售面積占比”，從各類型分攤成本中結轉已售部分成本，剝離的公共基礎設施成本不得扣除，留存或按規(guī)定處理（如待確權后再調(diào)整）。

現(xiàn)在公共基礎設施無法確認自身成本呢？

按面積比例拆分：總建筑面積 = 800（可售）+200（公共）=1000㎡，公共設施成本 = 600 萬 ×(200/1000)=120 萬（不可扣除），可分攤總成本 = 600-120=480 萬； 分攤可扣除成本：普通 300 萬（480×500/800）、非普通 60 萬（480×100/800）、其他 120 萬（480×200/800）； 結轉已售成本：普通 240 萬（300×400/500）、非普通 30 萬（60×50/100）、其他 60 萬（120×100/200），留存拆分依據(jù)即可。

土地和開發(fā)成本總共是600萬，可不可以把各類型可售房產(chǎn)800平和公共基礎設施200平共1000平，用600?200/1000來確認公共基礎設施的應調(diào)減的成本呢？

謝謝老師，明白了

可以。按 “總建筑面積（可售 800㎡+ 公共 200㎡=1000㎡）比例” 拆分，用 600 萬 ×（200/1000）=120 萬確認公共基礎設施應調(diào)減的成本，是合理且常用的方法（因無法單獨確認其成本時，面積比例能客觀反映成本分攤邏輯），調(diào)減后剩余 480 萬再按可售面積比例分攤到各類型房產(chǎn)即可。

土地增值稅中，房企收到回遷戶支付補差價款，一方面要計入收入，同時還要沖減拆遷補償費是嗎？