您好，賣方需繳納增值稅（一般納稅人9%，小規(guī)模納稅人5%）、土地增值稅（30%-60%超率累進(jìn)稅率，按1.96億減去扣除項(xiàng)目計(jì)算）、企業(yè)所得稅（25%，按1.96億減去房產(chǎn)凈值和相關(guān)稅費(fèi)后的利潤(rùn)計(jì)算）和印花稅（0.05%）； 買方需繳納契稅（3%-5%）和印花稅（0.05%），所有稅費(fèi)計(jì)算都基于1.96億的交易價(jià)格，但要注意土地增值稅和企業(yè)所得稅需要準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

商鋪值，是指建造這棟商場(chǎng)的價(jià)格嗎？那只是過戶其中1至4層而已，還有幾層是自己的，那建造時(shí)的價(jià)格是不是也要分?jǐn)?？因?yàn)槠疬@棟商場(chǎng)的建造款項(xiàng)是整體的

?您好，過戶商場(chǎng)1-4層時(shí)，需按建筑面積比例分?jǐn)偨ㄔ斐杀竞屯恋爻杀咀鳛橛?jì)稅基礎(chǔ)，賣方要交土地增值稅（增值額30%-60%）、增值稅（一般納稅人9%可抵扣進(jìn)項(xiàng)，小規(guī)模5%）、企業(yè)所得稅（利潤(rùn)25%），買方要交契稅（3%）、印花稅（0.05%），建議提前做評(píng)估報(bào)告確定分?jǐn)偙壤?，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)分?jǐn)偡椒ㄊ欠癖徽J(rèn)可，最終是以稅務(wù)說了算的。

土增稅也是要交的是嗎，我以為不過戶地塊，是不需要交土增稅的，那公司是2016年前取得的土地和在2016前就起了這幢樓商樓，應(yīng)該是可以抵扣建造房的成本吧？

我公司是按簡(jiǎn)易計(jì)稅的

?您好，簡(jiǎn)單說，就是你們公司把商場(chǎng)兩層樓賣給別人，但地還是你們的，這屬于不動(dòng)產(chǎn)銷售，需要交契稅(買方付，按成交價(jià)3%)、增值稅(賣方付，差額5.6%)、土地增值稅(賣方付，四級(jí)超額累進(jìn)稅率)、印花稅(雙方各付，合同金額0.05%)、企業(yè)所得稅(賣方付，利潤(rùn)25%)，具體金額要看房屋原值、評(píng)估價(jià)和持有年限這些因素。

增值稅是根據(jù)雙方合同的價(jià)格，然后取房屋的建造成本和土地成本，之間的差額來算增值部分是嗎？

?您好，增值稅不是按房子成本和土地成本的差額算的，而是按你們賣1.96億這個(gè)總價(jià)乘以9%的稅率算銷項(xiàng)稅，再減去你們當(dāng)初建樓時(shí)拿到的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票上的稅額，剩下的才是要交的增值稅；簡(jiǎn)單說就是賣房子的錢乘以9%減去你之前建樓時(shí)已經(jīng)交過的稅，多退少補(bǔ)。

這樣啊，那怎么算得出啊，我們當(dāng)初建樓的時(shí)候付的工程款是整體的，有些也沒有得所有發(fā)票，那如果是這樣，如何是計(jì)算?。?

?您好，增值稅按1.96億的9%算銷項(xiàng)稅是1764萬，能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅只有有發(fā)票的部分，沒發(fā)票的工程款成本不能抵扣，這部分會(huì)增加你們的稅負(fù)，所以趕緊找找缺失的發(fā)票，同時(shí)把成本分?jǐn)傆涗浨宄?，這樣計(jì)算才準(zhǔn)確。

缺失的發(fā)票是很難回來了的，我們欠款很難付了，只能按現(xiàn)有的進(jìn)項(xiàng)來抵了，那么土增稅呢，老師，你前面說按累進(jìn)額30-60%，就是按1.96億過戶金額的銷項(xiàng)-已抵扣的進(jìn)項(xiàng)的結(jié)果來算嗎？

?您好，土地增值稅不是按增值稅那樣用銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)，而是用賣房子的1.96億減去房子原來的成本和相關(guān)費(fèi)用，剩下的增值額越大，稅率越高，從30%到60%不等，現(xiàn)在問題是你們?nèi)鄙侔l(fā)票，導(dǎo)致房子原來的成本證明不全，稅務(wù)局不讓你們?nèi)靠鄢?，這樣增值額就變大了，稅率就上去了，交的稅就更多了。

是啊，麻煩了，那老師，我查了一下帳，之前工程款來的發(fā)票收的全部都是普票的，沒有進(jìn)項(xiàng)的，那是不是證明一點(diǎn)進(jìn)項(xiàng)都沒有，交的營(yíng)業(yè)稅，和預(yù)繳的增值稅算嗎

?您好，因?yàn)闆]有專票，增值稅只能按1.96億的9%交1764萬，沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣；土地增值稅則因成本無法全額扣除導(dǎo)致增值額變大，稅率從30%到60%，稅負(fù)會(huì)很重

為什么按9，我們是2016年前自建的，按簡(jiǎn)易計(jì)稅，不是按5算嗎

?您好，您說得對(duì)的，這個(gè)交易需要交的主要稅種是增值稅（1.96億×5%=980萬，因?yàn)樽越乔覠o專票只能用簡(jiǎn)易計(jì)稅法）、附加稅（約117萬，為增值稅的12%）、土地增值稅（按增值額30%-60%累進(jìn)稅率，但因普通發(fā)票不全導(dǎo)致成本扣除少稅負(fù)會(huì)更高）、印花稅（雙方各付合同金額的0.05%）、企業(yè)所得稅（利潤(rùn)×25%），其中土地增值稅是最大稅負(fù)點(diǎn)，因?yàn)榘l(fā)票不全會(huì)讓增值額變大，稅率提高

增值稅是沒有票可抵，但是土增稅的土地成本是有的，當(dāng)初購(gòu)買這塊商場(chǎng)樓的地塊，是否可以按照比例去分?jǐn)偨o它？來抵扣