土增清算怎么做

一、清算條件

1、預征為主

土地增值稅以預征為主,符合條件的就要進行清算,那具體要符合哪些條件呢?小編從兩個方向來講,一個是必須進行土地增值稅清算的,一個是稅務(wù)局可以要求進行土地增值稅清算的.

必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算):

(1)開發(fā)項目全部竣工,并已完成銷售.土地增值稅不是按企業(yè)來清算,是按項目清算,一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進行,有的完成了,有的沒有完成,只要是完成了的項目就要進行清算.

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目,無論竣工還是未竣工都要進行清算.

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目.

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算):

(1)已竣工的項目,并銷售完成85%以上;或者,雖然銷售沒有完成85%,但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了.

(2)取得銷售(預售)許可證已達三年了,但仍未完成銷售的.

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司,但未進行土地增值稅清算的.

(4)各地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其它情況.(一般這種情是可以和稅務(wù)機關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先,財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進行清理并編制表格.

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算,那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入.

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的,那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋,哪些是自用或出租的,這部分是不用交土地增值稅的;除了自用或出租的房屋,還有一些未開具發(fā)票的房屋,有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅,比如有可能是用來抵債了.

2、清理扣除項目

清理完收入以后,就要對可以扣除的項目進行清理.為了便于后期填制土地增值稅申報表,可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格:

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用,都必須有發(fā)票才能進入扣除項目,如果沒有發(fā)票是不能進入扣除項目的.

什么是土地增值稅?

土地增值稅,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為.

以上詳細介紹了土增清算怎么做,也介紹了什么是土地增值稅.通過本文介紹,我們可以了解到,土地增值稅的精算主要包括土地增值稅清算條件以及土地增值稅的清算過程.土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物以及附著物并取得收入的單位和個人需要繳納的一種稅金.