土地出讓金如何抵扣增值稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大一部分稅額應(yīng)該來自于建筑企業(yè)開出的建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票.

土地轉(zhuǎn)讓的方式是稅率為11%,上各環(huán)節(jié)讓土地使用權(quán)證收了11%的增值稅,下個(gè)環(huán)節(jié)購買方可以抵扣11%的增值稅,增值稅的抵扣鏈條式玩曾的,這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí),運(yùn)動(dòng)抵扣發(fā)來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣.

土地出讓的方式是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因?yàn)檎鲎屚恋貨]有征收增值稅,所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,所以采取了常規(guī)抵扣法以外的方法---差額計(jì)稅法.

操作是,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額,也就是在銷項(xiàng)采用差額計(jì)稅的方法來扣除土地出讓金.但是,以上差額計(jì)稅扣除土地出讓金的政策僅適用于房地產(chǎn)的新項(xiàng)目.假設(shè)是房地產(chǎn)的老項(xiàng)目,并且其選擇了簡易計(jì)稅方法,則不允許扣除土地出讓金.由此可以判斷,房地產(chǎn)新老項(xiàng)目的計(jì)稅有較大差異.新項(xiàng)目適用的稅率為11%,采用的是一般計(jì)稅法(銷項(xiàng)稅額-進(jìn)行稅額=應(yīng)納稅額),允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,并且其土地出讓金的成本可以在銷項(xiàng)稅額計(jì)算中扣除.而老項(xiàng)目適用的征收率為3%,采用的是簡易計(jì)稅法(不含稅的銷售額×征收率=應(yīng)納稅額),不允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣,并且不允許土地出讓金在銷售額中扣減.因此,如何界定新老項(xiàng)目非常關(guān)鍵,因?yàn)槠潢P(guān)系到每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的稅金成本.

營改增后,增值稅怎么樣扣除土地出讓金?

答:銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.銷售額的計(jì)算公式如下:

銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

土地出讓金如何抵扣增值稅？土地轉(zhuǎn)讓的方式是稅率為11%,上各環(huán)節(jié)讓土地使用權(quán)證收了11%的增值稅,下個(gè)環(huán)節(jié)購買方可以抵扣11%的增值稅,增值稅的抵扣鏈條式玩曾的,這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時(shí),運(yùn)動(dòng)抵扣發(fā)來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣.