土地出讓金是否含進(jìn)項(xiàng)稅

房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金,應(yīng)作為銷售回遷房的預(yù)收款,按規(guī)定應(yīng)預(yù)繳3%的增值稅.

應(yīng)預(yù)繳的增值稅=3000÷(1+11%)×3%=81(萬元)

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時(shí),應(yīng)確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù),扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額,按11%的稅率計(jì)征增值稅.已預(yù)繳的增值稅可以抵減.

銷項(xiàng)稅額=3000÷(1+11%)×11%=297.3(萬元)

土地成本可抵減銷項(xiàng)稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2(萬元)

依據(jù):《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))第四條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.銷售額的計(jì)算公式如下:銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%).

第十條和第十一條規(guī)定,一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算:

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%.

沖減土地出讓金,借:開發(fā)成本--土地成本(紅字)借:銀行存款.

購置房土地,入賬是怎么處理?

1、根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定,企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,作為無形資產(chǎn)核算,并按規(guī)定的期限分期攤銷.如果購置的土地直接用于商品房開發(fā)的,按照土地成本計(jì)入"開發(fā)成本--土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)"科目.

2、實(shí)收資本是投資者直接投入企業(yè)的資本金,可以是貨幣資金也可以是實(shí)物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等.如果用土地作為開發(fā)公司的投入,可以記入"實(shí)收資本";反之,購置的土地不能計(jì)入實(shí)收資本科目.

案例:2017年1月房地產(chǎn)公司通過招拍掛購入土地100畝,與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬元,房地產(chǎn)公司已繳納10000萬元.協(xié)議約定,土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬元,在該項(xiàng)目土地上建設(shè)回遷房建設(shè),回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶.其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬元.

解答:土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的回遷房銷售給政府,政府通過土地出讓金返還的形式支付給房地產(chǎn)企業(yè)銷售回遷房的銷售款,然后政府無償把回遷房移交給拆遷戶.

土地出讓金是否含進(jìn)項(xiàng)稅？房地產(chǎn)公司項(xiàng)目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時(shí),應(yīng)確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù),扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額,按11%的稅率計(jì)征增值稅.已預(yù)繳的增值稅可以抵減.