隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。增值稅區(qū)分一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。本文結(jié)合現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅相關(guān)政策及《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)公司一般計(jì)稅方法下增值稅的日常會(huì)計(jì)核算分析如下：
一、預(yù)交增值稅的會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1%2B適用稅率)×3%。
舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2018年12月收到誠(chéng)意金100.00萬(wàn)元、預(yù)收房款2,200.00萬(wàn)元。誠(chéng)意金不預(yù)繳增值稅，預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳稅款=2,200.00÷(1%2B10%)*3%=60.00萬(wàn)元，賬務(wù)處理如下:
(1)收到誠(chéng)意金
借：銀行存款100
貸：其他應(yīng)付款100
(2)收到預(yù)收款
借：銀行存款2,200
貸：預(yù)收賬款2,200
(3)預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60
貸：銀行存款60
二、土地價(jià)款抵扣的會(huì)計(jì)處理。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定:向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下:銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1%2B適用稅率)。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
舉例：假設(shè)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2019年4月5日房屋交付，則發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，應(yīng)確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入價(jià)稅合計(jì)8,720.00萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額=8,720.00÷(1%2B9%)*9%=720.00萬(wàn)元，按照已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的比例，假設(shè)計(jì)算本期應(yīng)允許扣除的土地成本為2180.00萬(wàn)元，土地價(jià)款抵扣增值稅金額=2180.00÷(1%2B9%)*9%=180.00萬(wàn)元，當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=720-180.00=540萬(wàn)元，認(rèn)證應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬(wàn)元，當(dāng)月應(yīng)交增值稅=540.00-450.00=90萬(wàn)元，扣除已預(yù)繳增值稅60萬(wàn)元，當(dāng)月未交增值稅余額=90.00-60.00=30萬(wàn)元。賬務(wù)處理如下:
第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額
借：預(yù)收賬款8,720
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8,000
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額720
第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減180
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本180
第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅90
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅90
第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅60
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60
第五步：次月繳納稅金時(shí)
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅30
貸：銀行存款30
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