您好，核定征收土地增值稅時，房開企業(yè)不能享受 20% 加價扣除，因?yàn)?20% 加價扣除得在能準(zhǔn)確算出買地錢和建房成本的查賬征收方式下才能用，而核定征收是因?yàn)槠髽I(yè)賬算不清，稅務(wù)機(jī)關(guān)直接定個方法算稅，沒法按實(shí)際成本加計 20% 扣除；但房開企業(yè)能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過 20% 的免征稅收優(yōu)惠，比如稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某普通住宅項(xiàng)目收入 120 萬元、扣除項(xiàng)目金額 100 萬元，算下來增值額就是 120-100=20 萬元，增值率就是 20÷100×100%=20%，沒超過 20%，就可以免征土地增值稅。

我記得說過核定征收土地增值稅的房開企業(yè)，不能享受任何減免稅優(yōu)惠啊

?您好，1. 核定征收土地增值稅的房開企業(yè)，通常不能享受20%加價扣除，但并非完全不能享受任何減免優(yōu)惠。 2. 符合“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、增值率不超過20%”條件的，多數(shù)情況下可享免征優(yōu)惠，但部分地區(qū)（如深圳）規(guī)定核定征收項(xiàng)目不得享受任何減免，具體需看當(dāng)?shù)卣摺?

還有董老師，上次你告訴我清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。確認(rèn)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額的方法是: 用清算時確認(rèn)的單位面積清算成本?清算后再轉(zhuǎn)讓面積-清算時扣除的稅金及附加?清算時確認(rèn)的已售面積?清算后再轉(zhuǎn)讓面積-清算后再轉(zhuǎn)讓的稅金及附加，這樣對吧？

?哦哦，我找不到這個回答了，我后面是不是粗心寫錯了，是加上吧。調(diào)整稅金及附加： 先扣減 “清算時已扣除的稅金及附加中，對應(yīng)本次再轉(zhuǎn)讓面積的部分”（計算方式：清算時總扣除稅金及附加 ÷ 清算時已售總面積 × 本次再轉(zhuǎn)讓面積），避免重復(fù)扣除。 再加上 “清算后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，實(shí)際繳納的新稅金及附加”（如增值稅附加等），這部分是本次轉(zhuǎn)讓新增的合理扣除項(xiàng)。

現(xiàn)在我的問題是清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用到底怎么算?基數(shù)是否包括稅金及附加和加計20%扣除，除以的是清算時的已售面積還是可售面積